สวัสดีค่ะคุณผู้อ่านทุกท่าน หลังจากที่คอลัมน์ที่แล้ว ดิฉันได้อธิบายถึงสถานการณ์การถือครองวีซ่าที่มีผลในการเลือกอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งข้อพิจารณาอื่นๆ ที่ช่วยในการตัดสินใจ หนึ่งเดือนที่ผ่านมา ดิฉันพบว่าน้องๆหลายคนยังไม่เข้าใจว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียเป็นอย่างไร เพราะฉะนั้นดิฉันจึงตัดสินใจว่าคอลัมน์นี้ดิฉันจะอธิบายถึงรูปแบบและผลตอบแทนในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อน แต่ดิฉันต้องออกตัวก่อนนะคะว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีได้หลากหลายรูปแบบ ขึ้นกับสถานการณ์ของแต่ละบุคคล ซึ่งแผนการลงทุนที่ดิฉันอธิบายเป็นลักษณะที่เจ้าของบริษัทไอเอิร์นฟิช (ที่ดิฉันทำงานอยู่) ได้ทำมาตลอด 15 ปี
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียมีเป้าหมายที่สำคัญคือ นักลงทุนได้กำไรจากมูลค่าของพร็อบเพอร์ตี้ที่เพิ่มขึ้น (Capital Growth) เช่นถ้าดิฉันซื้อบ้านราคา $400,000 ในปี 2013 อีกประมาณ 7-10 ปีข้างหน้า ดิฉันคาดหวังว่าราคาประกาศขายบ้านควรจะเป็น $800,000 หรือใกล้เคียง ทำให้ดิฉันสามารถนำส่วนกำไรที่ได้ไปจ่ายเงินกู้ธนาคารให้หมดก่อนเวลา 25-30 ปี และหลังจากหักภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ดิฉันสามารถมีเงินก้อนเพื่อใช้สอยยามเกษียณอายุ เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้หลายๆคนจะ คิดว่า เงินลงทุนต้องมาก ซึ่งไม่เป็นความจริงเลยค่ะ ข้อดีของการลงทุนในพร็อบเพอร์ตี้คือ ผู้ซื้อสามารถขอกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ได้ถึง 95%* นอกจากนั้นนักลงทุนยังได้รับค่าเช่าบ้านมาช่วยค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน เป็นต้น นอกจากนี้ถ้าค่าเช่าบ้านไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่าย (Negative-geared) ต้องควักเงินเพิ่ม นักลงทุนสามารถนำส่วนต่างไปขอ ลดหย่อนภาษีได้ โดยเฉพาะบ้านใหม่ สามารถรวมค่าเสื่อมถอย (Depreciation)ไปใช้ลดหย่อนภาษีได้ด้วย (สมมุติว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดคือ $20,000 ต่อปี ได้รับเงินค่าเช่าบ้าน $15,000 ต่อปี เพราะฉะนั้นนักลงทุนต้องจ่ายเพิ่ม $5000 ต่อปี เนื่องจากเป็นบ้านใหม่นักลงทุนสามารถใช้ค่าเสื่อมสภาพมาลดหย่อนภาษีได้ด้วย สมมุติว่าค่าเสื่อมสภาพปีแรกคือ $10,000 เพราะฉะนั้นนักลงทุนสามารถขอลดหย่อนภาษีได้ประมาณ $15,000 จุดที่น่าสนใจคือสมมุติว่ารายได้ของนักลงทุน คือ $55,000 ต่อปี บุคคลนี้จะต้องเสียภาษี $9500 แต่เนื่องจากนักลงทุนใช้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มาขอลดหย่อนภาษี ได้ $15,000 เพราะฉะนั้นรายได้หลังจากการลงทุนคือ $40,000 จึงต้องเสียภาษีแค่$5000 ทำให้สามารถเคลมภาษีกลับมา ได้ถึง $4500 เห็นไหมคะว่าหลังจากที่เคลมภาษีแล้ว นักลงทุนอาจจะจ่ายจริงแค่ $500 ต่อปี** ) หลังจากเคลมภาษี จากพร็อบเพอร์ตี้ได้ นักลงทุนสามารถกันเงินก้อนนี้ไว้เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายกรณีที่ต้องจ่ายเพิ่มในปีต่อไป ทำให้นักลงทุนสามารถ เริ่มลงทุนพร็อบเพอร์ตี้ตัวต่อไปได้ เพราะฉะนั้นในอนาคต นักลงทุนอาจจะเป็นเจ้าของบ้าน ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนท์ ถึง 4 ที่ และอาจจะขายพร็อบเพอร์ตี้นั้นไป 2 ที่เพื่อจ่ายเงินกู้คืนกับทางธนาคารทั้งหมด ทีนี้เห็นแล้วใช่ไหมคะ ว่านักลงทุนนี้เป็นเจ้าของ พร็อบเพอร์ตี้ที่เหลือ 100% เพราะฉะนั้นค่าเช่าบ้านก็เป็นเงินก้อนที่เพิ่มขึ้นจากงานประจำ ซึ่งอาจจะเป็นรายได้ที่มากกว่างาน ประจำด้วยซ้ำ หรือบางคนไม่ต้องทำงานอีกต่อไป (ในขณะเดียวกันนักลงทุนสามารถใช้มูลค่าที่เพิ่มขึ้นของตัวบ้านไปต่อยอด ธุรกิจอื่นได้ เช่นเป็นเจ้าของธุรกิจ)
* ขึ้นกับสถานการณ์ของแต่ละบุคคล ผู้ลงทุนควรจะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการขอกู้เงินจากทางธนาคารโดยตรงหรือไฟแนนซ์ โบรคเกอร์
** กรณีตัวอย่างเป็นเพียงการสมมุติ ซึ่งขึ้นกับองค์ประกอบหลายอย่าง เช่นราคาของพร็อบเพอร์ตี้ อัตตราดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง เป็นต้น ดังนั้นผู้อ่านควรจะขอคำปรึกษาเพิ่มเติม
นอกจากนั้นแล้ว ดิฉันเจอคำถามนี้บ่อยมากว่าควรจะลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนดี ดิฉันขอตอบแบบกลางๆ นะคะว่า ควรจะลงทุนในที่ที่กำลังจะพัฒนา เพราะนักลงทุนมีปัจจัยเสริมที่ช่วยเพิ่มมูลค่าบ้านและราคาซื้อจะยังไม่แพงเกินไปนัก เช่นถ้าเปรียบเทียบซิดนีย์กับบริสเบน หลายๆคนจะคิดว่าซิดนีย์มีประชากรมากกว่า เพราะฉะนั้นน่าจะมีคนเช่ามากกว่า แต่ราคาบ้านที่ซิดนีย์แพงกว่าบริสเบนถึง $299,000 ราคาอพาร์ตเมนท์แพงกว่าบริสเบน $164,000 (Median Price)*** และค่าเช่าบ้านที่ได้รับกลับคืนก็ประมาณ 5%** สมมุตินะคะว่าดิฉันซื้อคอนโดมิเนียมที่ซิดนีย์ในละแวกใจกลางเมืองที่ราคา $650,000 และได้รับค่าเช่าที่ประมาณ $650 ต่ออาทิตย์ (5% Rental Yield) ในขณะเดียวกันดิฉันจ่ายแค่ $450,000 ที่บริสเบนและค่าเช่าที่ได้รับคือ $450 ต่ออาทิตย์ (5% Rental Yield)** นอกจากนั้นแล้วก็ยังมีองค์ประกอบอื่นๆ ร่วมด้วย นะคะ เช่น บริสเบนกำลังจะเป็นเจ้าภาพการประชุมกลุ่มประเทศอุตสาหกรรมชั้นนำและประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ 20 แห่ง (G20 Summit) ซึ่งประธานาธิบดีบารัค โอบาม่าเป็นผู้นำการอภิปราย ทีนี้ทุกคนมองภาพออกใช่ไหมคะ ว่าทำไมหนังสือพิมพ์ ทั่วโลกถึงเรียกบริสเบนว่า “Australia’s New World City” เพราะฉะนั้นสำหรับตัวดิฉันเอง ดิฉันจะเลือกซื้อที่บริสเบนก่อน เนื่องจากเงินลงทุนไม่สูงจนเกินไป และสามารถซื้ออีกหนึ่งหลังในปีถัดไป หลังจากนั้นอาจจะลงทุนที่ซิดนีย์ เมลเบิร์น เพิร์ธ เพื่อกระจายความเสี่ยง เพราะฉะนั้นดิฉันจะอธิบายถึงข้อมูลทั่วไปของบริสเบนนะคะ ส่วนท่านผู้อ่านที่อยากรู้เมืองอื่นๆ ก็ติดต่อหาดิฉันที่ jb.palmer@ironfish.com.au ได้นะคะ
***ข้อมูลจาก Residex, Ironfish Property Research (September 2013)
ขณะนี้บริสเบนมีประชากรอยู่ที่ประมาณ 2.1 ล้านคน ซึ่งทางรัฐบาลคาดว่าอีก 40 ปีข้างหน้าจะมีประชากรในบริสเบนถึง 4 ล้านคน
งบประมาณด้านสาธารณูประโภคหลักคือ
- Airport Link road tunnel (ถนนอุโมงค์ใต้ดินจาก Bowen Hills ไปสนามบิน) สร้างเสร็จแล้ว
- Cross River Rail (งบประมาณ $8 billion รถไฟใต้ดินเริ่มจาก Bowen Hills ไปสิ้นสุดที่ Buranda ผ่าน Kangaroo Point, CBD, Woollongabba) คาดว่าจะเริ่มสร้างในระหว่างปี 2015-2020.
- Northern Busway (Stage 2) งบประมาณ $700 million จาก Windsor ถึง Kedron คาดว่าจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในปี 2016
- Legacy Way road tunnel งบประมาณ $1.8 billion เชื่อม inner city bypass (ICB) กับ Western Freeway at Toowong (Toll tunnel) คาดว่าจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในปี 2014
- Northern Busway (Stage 3) งบประมาณ $430million จาก Kedron ไปที่ Bracken Ridge ผ่าน Fitzgibbon คาดว่าจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในปี 2026
นอกจากนี้ยังมีงบประมาณในการปรับปรุงพื้นที่แต่ละแห่ง เช่น RNA showground urban renewal project ($2.9 billion), Hamilton Northshore urban development ($5 billion) Brisbane Airport New Parallel Runway ($1billion), Newstead Riverpark redevelopment ($1 billion).
ถ้าท่านผู้อ่านท่านใดอยากจะรู้ว่าควรจะลงทุนที่ไหนของบริสเบนดี หรืออีเมลล์ได้นะคะ ดิฉันยินดีที่จะให้คำปรึกษาและช่วยเหลือโดยไม่มีค่าใช้จ่าย แล้วพบกันใหม่ค่ะ
