จากการทำงานที่ผ่านมาทำให้ทราบว่าจริงๆ แล้วมีคนไทยหลายท่านสนใจที่จะซื้อบ้านไม่ว่าเพื่อที่จะเข้าอยู่อาศัยหรือเพื่อเก็งกำไรแต่หลายๆท่านไม่ทราบว่าจะเริ่มต้นยังไง เพราะฉะนั้นเจี๊ยบจะอธิบายในรูปแบบคำถามและคำตอบนะคะที่ผ่านมาคำถามที่ได้รับมากที่สุดคือถ้าไม่มี PR จะซื้อบ้านได้หรือเปล่า,ต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่, เงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านได้ควรจะซื้อบ้านทาว์นเฮาส์หรืออพาร์ตเมนท์, เงินช่วยเหลือ $15,000 สำหรับบ้านหลังแรกใน Queensland, เป็นนักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อได้ไหม, Stamp Duty Concession.
คำถาม: ถ้าต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียแต่ไม่มี PR จะสามารถซื้อได้หรือไม่?
คำตอบ: **ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียแบ่งเป็น 2 ประเภทคือ
1. ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่อาศัยในออสเตรเลียหรือถือวีซ่านักเรียน (Foreign Non-Residents or short term visa holders)
สามารถลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้โดยการซื้อพร็อพเพอร์ตี้ที่เพิ่งสร้างเสร็จ และไม่เคยมีผู้อยู่อาศัยมาก่อน (new dwellings), ซื้อพร็อพเพอร์ตี้ที่กำลังจะสร้างหรือกำลังอยู่ในขั้นตอนก่อสร้าง (off-the-plan properties) หรือซื้อที่ดินเพื่อที่จะสร้างบ้าน (vacant land for development)
“บุคคลเหล่านี้ไม่สามารถซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์หรืออพาร์ตเมนท์มือสองได้ไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน”
2. ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในออสเตรเลีย (Temporary Residents)
บุคคลประเภทนี้ถือ Temporary Residency visa หรือ Bridging visa สามารถซื้อบ้านทาวน์เฮาส์หรืออพาร์ตเมนท์ มือสองได้เพื่ออยู่อาศัยเองแต่สามารถซื้อได้แค่หลังเดียวและไม่สามารถซื้อมือสองเพื่อการลงทุนได้
“บุคคลประเภทนี้สามารถซื้อ new properties, off-the-plan properties and vacant land for development ได้โดยไม่จำกัดจำนวน”
**มีข้อจำกัดและเงื่อนไขทั้งนี้ขึ้นกับสถานการณ์ของแต่ละบุคคลและควรจะขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญทางด้านกฎหมาย
คำถาม: การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่จะอยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุนมีข้อพิจารณาที่เหมือนหรือต่างกันอย่างไร?
คำตอบ:**อันดับแรกเลยเจี๊ยบขอออกตัวก่อนนะคะว่านี่เป็นมุมมองและจากการสนทนากับบุคคลในแวดวงอสังหาริมทรัพย์นะคะ ไม่ใช่กฎตายตัวแต่อย่างใด ขอเริ่มพูดถึงความต่างก่อนนะคะ สมมุติว่าเป็นราคาที่สามารถซื้อได้นะคะ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่จะอยู่อาศัยเองนั้นจะมีการใช้อารมณ์ความชอบและถูกใจร่วมในการตัดสินใจสูง เช่นการซื้อเพื่ออยู่เองจะมีการถามตัวเองว่า“นี่คือบ้านที่เราอยากจะอยู่อาศัยหรือไม่” แต่การซื้อเพื่อลงทุนจะมีการถามตัวเองว่า “นี่คือที่ที่คนเช่าบ้านอยากจะอยู่หรือไม่” นอกจากนั้นการขอยื่นลดหย่อนภาษีก็ต่างกันค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการลงทุน เช่นค่าส่วนกลางค่าดอกเบี้ยเงินกู้จะสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ และการตัดสินใจปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านจากทางธนาคารก็ต่างกัน ทางธนาคารมองว่าการลงทุนเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อเพื่ออยู่เองเนื่องจากมีรายได้จากค่าเช่าบ้านมาช่วยผ่อนเงินกู้ซื้อบ้าน
จากมุมมองการศึกษาค้นคว้าของเจี๊ยบนะคะ เจี๊ยบชอบคำพูดจากหนังสือพ่อรวยสอนลูกมากที่คุณโรเบิร์ตกล่าวว่า คนทั่วไปซื้อบ้านและรถยนต์เพราะคิดว่านี่คือสินทรัพย์แต่ที่จริงแล้วมันคือการสร้างหนี้แต่คนรวยรู้จักว่าสิ่งไหนคือสินทรัพย์ และแยกแยะได้ว่าสิ่งไหนคือหนี้ดีเช่นหนี้ที่เกิดจากการลงทุนและหนี้เสียเช่นหนี้จากบัตรเครดิต
เพราะฉะนั้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายๆท่านจะให้ความเห็นว่าการซื้อบ้านหลังแรกควรจะเป็นก้าวแรกในการนำไปสู่การลงทุน (เปลี่ยนจากหนี้เป็นสินทรัพย์) เพราะฉะนั้นบ้านหลังแรกอาจจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนก่อนเพื่อนำไปสู่การซื้อบ้านในฝันทีหลังหรือซื้อเพื่ออยู่เองก่อนและใช้มูลค่าของบ้านมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทีหลัง
ถึงตรงนี้ท่านผู้อ่านเริ่มเข้าใจแล้วใช่มั๊ยคะว่าทำไมการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่จะอยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุนมีข้อพิจารณาที่เหมือนกัน เพราะเราต้องการจะใช้มูลค่าที่เพิ่มขึ้นของบ้านมาใช้ในการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ตลอดชีพ อันดับแรกเลยเราจะพิจารณาจากสถานที่ก่อน (Location)โดยที่สถานที่ตั้งควรจะอยู่ในรัศมีการจ้างงานซึ่งหลายๆ คนจะใช้ย่านธุรกิจใจกลางเมืองเป็นจุดเริ่มต้นในการพิจารณาระยะทางเดินทางจากสถานที่ที่เราสนใจจะซื้อ อันดับที่สองต้องดูด้วยนะคะว่าที่ที่เราสนใจมีสิ่งอำนวยความสะดวก (Amenities) เช่นซูปเปอร์มาร์เก็ต โรงเรียน สถานรับเลี้ยงเด็กเล็ก สวนสาธารณะ ศูนย์การแพทย์ ห้างสรรพสินค้าเป็นต้น อันดับที่สามต้องดูด้วยว่าระบบขนส่งสาธารณะ (Access to public transport) ของพร็อพเพอร์ตี้นั้นๆสะดวกหรือเปล่า อันดับที่สี่ควรจะพิจารณาอาคารสิ่งก่อสร้างด้วยว่ามีคุณภาพที่ดีตามมาตรฐานบังคับจากทางอุตสาหกรรมก่อสร้างหรือเปล่า ถ้าพร็อพเพอร์ตี้ที่เราสนใจจะซื้อไม่ว่าด้วยวัตถุประสงค์ใดก็ตามสามารถครอบคลุมคุณสมบัติทั้ง 4 ประการ คนเป็นเจ้าของก็น่าจะค่อนข้างอุ่นใจว่าเราสามารถที่จะปล่อยเช่าหรือขายเก็งกำไรในอนาคตได้ไม่ยาก แต่ในขณะเดียวกันถ้าเราสามารถซื้อในบริเวณที่มีการปรับปรุงหรือก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) เช่นมีการขยายถนนสร้างทางรถไฟเปิดห้างสรรพสินค้าหรือพัฒนาผังเมืองคุณสมบัติข้อนี้สำคัญมากที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเราเติบโตไวขึ้นหรือโตแบบก้าวกระโดดเลยทีเดียว
**มีข้อจำกัดและเงื่อนไขทั้งนี้ขึ้นกับสถานการณ์ของแต่ละบุคคลและควรจะขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์
